El mercado inmobiliario de Rosario registra una mayor disponibilidad de propiedades, procesos de alquiler más lentos y cambios en la composición de la demanda, según el análisis de Alejandro Bassini, titular de Bassini Negocios Inmobiliarios.
El mercado inmobiliario de Rosario atraviesa una etapa de transformación. Después de años con escasez de oferta y cambios normativos, el escenario actual muestra más propiedades disponibles, inquilinos que analizan los costos antes de firmar un contrato y dinámicas comerciales diferentes según la zona de la ciudad.
Alejandro Bassini, titular de Bassini Negocios Inmobiliarios, sostuvo que el mercado no está paralizado. «Lo que cambió fue la forma en que las personas toman decisiones», declaró.
Demora en la ocupación de propiedades
El tiempo para alquilar una propiedad se extendió. Hace dos años, muchas unidades se ocupaban en menos de un mes; actualmente, el proceso puede demandar entre uno y tres meses.
«Estamos frente a un mercado completamente distinto. La recuperación de la oferta generó un escenario mucho más competitivo, mientras que la demanda se volvió más cautelosa por la pérdida de poder adquisitivo y el aumento del costo integral de habitar una vivienda», explicó Bassini.
El empresario indicó que el alquiler dejó de evaluarse únicamente por el precio mensual. «Hoy el inquilino analiza expensas, impuestos, servicios, modalidad de actualización, gastos de ingreso y hasta la eficiencia del inmueble. Compara mucho más antes de decidir», afirmó.
También señaló una caída en la cantidad de estudiantes extranjeros, principalmente brasileños, que sostenían la demanda de monoambientes y departamentos pequeños en barrios como Pichincha, Echesortu y Luis Agote. «Hoy no falta demanda; cambió la composición de la demanda. Las propiedades correctamente valuadas siguen alquilándose. Las que salen al mercado con expectativas alejadas de la realidad permanecen vacías durante más tiempo», sostuvo.
Atrasos en pagos y mudanzas
Bassini afirmó que el fenómeno principal no es un aumento de incumplimientos definitivos, sino un corrimiento en los tiempos de pago. «Muchas familias priorizan reorganizar sus ingresos mensuales antes que dejar de cumplir con el alquiler», declaró.
«Existen casos puntuales de rescisiones por dificultades económicas, pero siguen siendo excepcionales dentro del universo de contratos administrados. El verdadero termómetro del mercado hoy es que muchas familias necesitan algunos días más para cancelar el alquiler», agregó.
Cuando la situación económica se vuelve insostenible, observó «mudanzas hacia viviendas más pequeñas, barrios con alquileres más bajos, inmuebles con menores expensas o incluso familias que vuelven temporalmente a compartir vivienda con otros integrantes».
Estrategia de propietarios
La mayor oferta modificó la estrategia de los propietarios. «Hoy mantener una vivienda vacía durante dos o tres meses puede representar una pérdida mayor que aceptar una negociación razonable desde el inicio», afirmó Bassini.
«Después de varios años de cambios económicos y normativos, estamos entrando en una etapa de mayor madurez. Ya no es un mercado de imposiciones; es un mercado de acuerdos», agregó.
Demanda de locales pequeños
En el segmento comercial, Bassini observó un crecimiento de la demanda de pequeños locales para emprendimientos de cercanía. «Muchas personas que recibieron una indemnización o decidieron reinventarse laboralmente están apostando por pequeños comercios, cafeterías, granjas, minimercados y negocios de servicios», declaró.
Los locales de entre 15 y 40 metros cuadrados son de los más buscados. Al mismo tiempo, algunos propietarios comenzaron a subdividir grandes superficies comerciales. «Cuando un local de 180 metros cuadrados queda vacío, muchas veces se realiza una renovación estructural y se transforma en tres locales más pequeños, que encuentran demanda mucho más rápidamente», explicó.
Locales premium
En el microcentro, los inmuebles premium mantienen otra dinámica. «En la Peatonal Córdoba, especialmente entre Corrientes y Mitre, el mercado prácticamente deja de valorar solamente los metros cuadrados y pasa a cotizar el metro lineal de vidriera», afirmó Bassini.
Los alquileres pueden alcanzar cerca de 1.000 dólares por metro lineal de frente. «Un local con diez metros de vidriera puede llegar a cotizar alrededor de 10.000 dólares mensuales», agregó. Para Bassini, Rosario no tiene un único mercado comercial, sino múltiples micromercados con comportamientos diferentes.
Crédito hipotecario
El regreso de los créditos hipotecarios abrió expectativas, aunque enfrenta obstáculos. «En Rosario muchas familias tienen capacidad económica para afrontar un crédito, pero no siempre reúnen las condiciones formales que el sistema financiero exige para acceder a él», declaró Bassini.
«Rosario, al igual que Mar del Plata o Bariloche, es un termómetro de la actividad privada. Hay muchísimos profesionales independientes, comerciantes, emprendedores y monotributistas. Muchas personas pueden pagar una cuota, pero sus ingresos declarados no alcanzan para acceder al monto que necesitan», explicó.
Compraventa
En el mercado de compraventa, Bassini consideró que la ciudad mantiene valores competitivos. «Incluso en los sectores más exclusivos, con vista al río y una oferta de tierra naturalmente limitada, Rosario mantiene valores muy competitivos cuando se los compara con otras grandes ciudades del país, especialmente con la Ciudad de Buenos Aires», afirmó.
Reflejo de la economía
Para Bassini, el comportamiento del sector inmobiliario refleja la realidad económica. «Cuando cambia el empleo, cuando disminuye el poder adquisitivo, cuando reaparece el crédito hipotecario o cuando una familia necesita reorganizar su presupuesto, el mercado inmobiliario cambia con ellos», declaró.
«Nuestra responsabilidad como corredores no consiste solamente en alquilar o vender propiedades. Consiste en interpretar esos cambios, generar confianza y construir acuerdos que puedan sostenerse en el tiempo. Ese es hoy el verdadero valor agregado de nuestra profesión», concluyó.